Autor: Beata Małyszko
Zasiedzenie jest sposobem nabycia własności lub ograniczonego prawa rzeczowego przez nieuprawnionego posiadacza w wyniku długotrwałego, nieprzerwanego posiadania, tj. sprawowania władztwa nad rzeczą w imieniu własnym i z wolą czynienia tego dla siebie. Zgodnie z art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem, który uzyskał to posiadanie w dobrej wierze, nabywa własność tej nieruchomości jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat 20 jako posiadacz samoistny (przy posiadaniu w złej wierze - okres ten wynosi 30 lat). W związku z powyższym nabycie własności nieruchomości w drodze zasiedzenia wymaga spełnienia łącznie dwóch przesłanek – posiadania samoistnego oraz upływu czasu, który różni się w zależności od złej lub dobrej wiary posiadacza samoistnego.
Zasiedzenie jest sposobem nabycia własności lub ograniczonego prawa rzeczowego przez nieuprawnionego posiadacza w wyniku długotrwałego, nieprzerwanego posiadania, tj. sprawowania władztwa nad rzeczą w imieniu własnym i z wolą czynienia tego dla siebie. Zgodnie z art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem, który uzyskał to posiadanie w dobrej wierze, nabywa własność tej nieruchomości jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat 20 jako posiadacz samoistny (przy posiadaniu w złej wierze - okres ten wynosi 30 lat). W związku z powyższym nabycie własności nieruchomości w drodze zasiedzenia wymaga spełnienia łącznie dwóch przesłanek – posiadania samoistnego oraz upływu czasu, który różni się w zależności od złej lub dobrej wiary posiadacza samoistnego.
Art. 336 Kodeksu cywilnego zawiera definicję posiadacza samoistnego – jest nim ten, kto rzeczą faktycznie włada jak właściciel. W rozumieniu tego przepisu posiadanie występuje przy równoczesnym istnieniu elementu fizycznego (faktycznego władztwa nad rzeczą, corpus) oraz elementu psychicznego (wola posiadania, animus). Zgodnie z poglądem Sądu Najwyższego przedstawionym w postanowieniu z dnia 7 maja 1986 r., sygn. III CRN 60/86 – jedna z cech posiadania samoistnego, mianowicie faktyczne władztwo rzeczą, oznacza, że posiadacz samoistny ma taką faktyczną możność władania rzeczą, do jakiej właściciel jest uprawniony. Rozstrzygające znaczenie ma więc rozległy zakres władania rzeczą, na wzór prawa własności, chociażby nawet nie poparty przysługującym posiadaczowi prawem własności. Jeżeli zaś chodzi o aspekt psychiczny, to posiadanie samoistne charakteryzuje się tym, że posiadacz samoistny wyraża wolę wykonywania w stosunku do posiadanej rzeczy prawo własności. Taka wola posiadania jak właściciel, powinna być zamanifestowana na zewnątrz. Chodzi tutaj o zachowywanie się jak właściciel i przejawianie woli do bycia traktowanym jak właściciel. Przejawem posiadania samoistnego jest między innymi używanie rzeczy oraz ponoszenie obciążeń związanych z rzeczą.
Aby doszło do nabycia rzeczy przez zasiedzenie, posiadanie samoistne powinno trwać nieprzerwanie przez określony w ustawie czas. Należy jednak zauważyć, że obowiązujące obecnie terminy są efektem uchwalenia ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny, która weszła w życie z dniem 1 października 1990 r. Zgodnie z tą nowelizacją przedłużono o dziesięć lat terminy zasiedzenia nieruchomości – wcześniej, termin zasiedzenia w przypadku posiadania w dobrej wierze wynosił 10 lat, a w złej wierze 20 lat. Trzeba pamiętać, że jeżeli nieruchomość była w posiadaniu samoistnym już przed datą wejścia w życie tej zmiany, to zgodnie z art. 9 wspomnianej ustawy „do zasiedzenia, którego bieg rozpoczął się przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się od tej chwili przepisy niniejszej ustawy". W związku z tym skoro okres posiadania samoistnego wystarczający do zasiedzenia nie upłynął do dnia 1 października 1990 r. to biegnie on dalej z zastosowaniem nowych, wydłużonych terminów.
Mimo braku wskazania wprost w przepisach możliwości nabycia w drodze zasiedzenia jedynie udziału we współwłasności nieruchomości trzeba pamiętać, że taka sytuacja znajduje szerokie poparcie w dokrynie, jak i orzecznictwie. W postanowieniu z 29 czerwca 2010 r. o sygnaturze III CSK 300/09 Sąd Najwyższy wskazał, że w drodze zasiedzenia możliwe jest nabycie nie tylko prawa własności rzeczy, ale także prawa współwłasności tej rzeczy, obejmującego idealny udział w prawie własności.
W innym jeszcze postanowieniu (z dnia 14 października 1999 r., o sygn. I CKN 154/98) Sąd Najwyższy stwierdził, że właścicielskie posiadanie nieruchomości prowadzące do zasiedzenia może być wykonywane przez więcej niż jedną osobę. W przypadku współwłasności każdy z współwłaścicieli ma prawo do współposiadania rzeczy wspólnej oraz korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Analogicznie władanie nieruchomością prowadzące do jej zasiedzenia może być udziałem kilku osób. Jednym z przykładów może być sytuacja, gdy właścicielskie władanie wykonują wspólnie zarówno właściciel jak i osoby nie będące właścicielami, wobec których właściciel ustąpił ze swojej woli posiadania co do całości prawa. W takim przypadku osoby nie będące właścicielami stają się samoisntymi współposiadaczami.