Umowa o zastępstwo inwestycyjne

Autor: Karol Kępka

       

Wykształcenie się w procesie inwestycyjnym umów o zastępstwo inwestycyjne jest czymś naturalnym. Umowa ta polega na tym, że jeden podmiot chce zrealizować inwestycję budowlaną i w tym celu powierza innej osobie (może to być osoba fizyczna, osoba prawna – np. architekci, jednostka organizacyjna nieposiadającej osobowości prawnej ale mającej podmiotowość prawną), posiadający warunki do tego pełnić zadania inwestora. Te warunki to przygotowanie organizacyjne i personalne. W konsekwencji podmiot chcący zrealizować jakąś inwestycję zawiera umowę z podmiotem prowadzącym działalność gospodarcza specjalizującym się w branży budowlanej, który w następstwie tej umowy staje się inwestorem zastępczym. Strona pragnąca zrealizować inwestycję, która jest inwestorem bezpośrednim to zazwyczaj podmiot publicznym np. jednostka samorządu terytorialnego. Zdarza się, że podmiotem zlecającym jest osoba fizyczna, ale jest to sporadyczny przypadek. Umowa ta często zawierana jest w trybie ustawy z dnia 29 stycznia 2004r. – Prawo zamówień publicznych lub np. w drodze przetargu. Należy ona do kategorii umów nienazwanych.

Definicja umowy o zastępstwo inwestycyjne wykształciła się w doktrynie następująco: przez umowę o zastępstwo inwestycyjne inwestor zastępczy zobowiązuje się wobec inwestora bezpośredniego do dokonania czynności prawnych lub wykonania usług, które nie stanowią umowy o dzieło lub innej umowy przewidzianej przepisami ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w zakresie przygotowania i realizacji procesu inwestycyjnego, zapewnienia należytego jego przebiegu oraz przeprowadzenia rozliczenia inwestycyjnego. 

Wyróżniamy dwa typy umów o zastępstwo inwestycyjne:

·       Umowa o zastępstwo inwestycyjne typu przedstawicielskiego

·       Umowa o zastępstwo inwestycyjne typu powierniczego

Pierwszy typ umowy o zastępstwo inwestycyjne polega na tym, że inwestor zastępczy działa w imieniu i na rzecz inwestora bezpośredniego, a więc inwestor zastępczy jest przedstawicielem inwestora bezpośredniego. Mają to w tym przypadku zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące przedstawicielstwa. Do zawarcia tego typu umowy nie jest potrzebne udzielenie szczególnego pełnomocnictwa, aby umowa ta była skuteczna. Zgodnie
z art. 734 par. 2 k.c.   braku odmiennej umowy zlecenie obejmuje umocowanie do wykonania czynności w imieniu dającego zlecenie. Przepis ten nie uchybia przepisom o formie pełnomocnictwa.  Zważając na powyższe niewątpliwym jest, że umowa zawarta przez inwestora zastępczego jest w istocie zawarta przez inwestora umownego. Fakt ten potwierdził również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku I SA/Ka956/98: „rezultaty zawieranych przez stronę przy wykonywaniu zobowiązania umów będą po wygaśnięciu stosunku obligacyjnego (zastępstwa inwestycyjnego) obciążały inwestora bezpośredniego, na którego rachunek są podejmowane działania inwestora zastępczego”. Przykładem umowy o zastępstwo inwestycyjne typu przedstawicielskiego jest umowa o zastępstwo inwestycyjne przewidująca wybór generalnego wykonawcy w drodze przetargu.

            Drugi typ, tj. umowa o zastępstwo inwestycyjne typu powierniczego inwestor działa na rachunek dającego zlecenie, jednakże występuje w imieniu własnym. W tym przypadku inwestor bezpośredni nie jest stroną w żadnej umowie, zawieranej z projektantami czy wykonawcami. To inwestor zastępczy zawiera wszelkie umowy zmierzające bezpośrednio do realizacji inwestycji, czyli jest stroną tych umów. Konsekwencją tego jest to, iż to inwestor zastępczy zobowiązany jest do płatności oraz dochodzenia roszczeń wobec kontrahentów. Ten typ umowy o zastępstwo inwestycyjne charakteryzuje się niewątpliwie dużą samodzielnością inwestora zastępczego. Istnieje jednak szereg możliwości ograniczenia tej samodzielności np. przez zawarcie w umowie o zastępstwo inwestycyjne klauzul umownych. Są one przejawem ochrony interesów inwestora bezpośredniego. Klauzule takie mogą np. wymagać zgody inwestora bezpośredniego na dokonanie określonych  czynności. Z racji tego, że strona wszelkich zawieranych umów jest inwestor zastępczy, niewątpliwą kwestią jest to, że inwestor zastępczy zobowiązany jest do przeniesienia wszelkie korzyści i uprawnienia wynikające z zawartych przez niego umów na inwestora bezpośredniego. Do przeniesienia tych korzyści i uprawnień wymagana jest osobna czynność prawna.

To, jaki typ umowy o zastępstwo inwestycyjne zostanie wykorzystany zależy od inwestora bezpośredniego i jego zamiaru. Wydawać by się mogło, że lepszym rozwiązaniem jest umowa o zastępstwo inwestycyjne typu powierniczego, gdyż w tym przypadku inwestor zastępczy ma znacznie szerszy zakres samodzielności w sposobie realizacji zamierzonej inwestycji.